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懷化市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

發(fā)布時間:2024-09-26 10:32 信息來源:懷化市人民政府辦公室

索引號:431200/2024-040155 文號:懷政辦發(fā)〔2024〕27號 統(tǒng)一登記號:HHCR-2024-01007
公開方式:主動公開 公開范圍:全部公開 信息時效期:2029-09-23
簽署日期:2024-09-23 登記日期:2024-09-23 所屬機(jī)構(gòu):懷化市人民政府辦公室
所屬主題:市政府文件 發(fā)文日期:2024-09-23 公開責(zé)任部門:懷化市人民政府辦公室

HHCR-2024-01007

懷政辦發(fā)〔2024〕27號

懷化市人民政府辦公室

關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

各縣市區(qū)人民政府、市直機(jī)關(guān)各單位,中央、省在懷各單位:

為滿足居民剛性、改善性住房需求,根據(jù)黨中央、國務(wù)院關(guān)于“一城一策”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的精神,結(jié)合我市實(shí)際,經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)就進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、擴(kuò)大住房消費(fèi)

(一)支持剛性需求、改善型需求購房

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在申請貸款購買商品住房時,家庭成員在購房所在地的市、縣名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

鼓勵支持房地產(chǎn)企業(yè)開展購房優(yōu)惠和團(tuán)購活動,團(tuán)購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍。

(二)放寬信用微瑕次數(shù)限制

對具備償還能力且有還貸保證、逾期已結(jié)清的申請人,鼓勵各商業(yè)銀行提高對其信用報告逾期次數(shù)寬容度。

(三)加大住房公積金支持力度

1.繳存人正常繳存且首次使用住房公積金,申請住房公積金貸款購買新建商品房的,可使用住房公積金賬戶余額支付購房首付款。

2.購買商品住房的借款人,結(jié)清住房公積金貸款后,符合再次申辦貸款條件的,取消6個月貸款等待期,即申請即辦理。

3.離異夫妻雙方婚姻存續(xù)期間已在住房公積金中心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)中有住房公積金使用記錄,離異雙方符合再次申辦貸款條件的,取消6個月貸款等待期,即申請即辦理。

4.推進(jìn)商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款,支持將商業(yè)銀行的存量住房按揭貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

5.提高住房公積金租房月提取最高限額,鼓勵住房租賃消費(fèi)。

(四)降低商品房交易成本,實(shí)行購房補(bǔ)貼政策

2023年12月29日至2025年6月30日期間購房繳納契稅所繳契稅稅率為1%的,按所繳契稅對購房人予以全額補(bǔ)貼;所繳契稅稅率為1.5%的,按所繳契稅的2/3對購房人予以補(bǔ)貼;所繳契稅稅率為2%以上(含2%)的,按所繳契稅的50%對購房人予以補(bǔ)貼。以上購房補(bǔ)貼按年分期撥付,每年補(bǔ)貼1/3,于購房次年分3年補(bǔ)貼到位。在繳納契稅時,由稅務(wù)部門歸集匯總。購房補(bǔ)貼按照“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則,補(bǔ)貼資金由契稅入庫同級財政承擔(dān)。

2023年12月29日至2025年6月30日期間以本人名義購買首套新建商品房的博士研究生補(bǔ)貼獎勵3萬元、碩士研究生補(bǔ)貼獎勵2萬元,生育三孩家庭補(bǔ)償獎勵10平方米面積,費(fèi)用由同級財政承擔(dān)。已享受全職引進(jìn)人才住房補(bǔ)貼的不重復(fù)享受該項(xiàng)補(bǔ)貼。

二、加大貸款支持力度

(一)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制

動態(tài)確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”,應(yīng)推盡推,應(yīng)貸盡貸。對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠維持的項(xiàng)目,金融機(jī)構(gòu)不得盲目抽貸、斷貸、壓貸,可適當(dāng)展期。

(二)鼓勵支持現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)自持現(xiàn)有庫存房源轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃公司,作為中長期租賃住房,鼓勵金融機(jī)構(gòu)給予按揭貸款或企業(yè)流動經(jīng)營性貸款支持。

(三)支持經(jīng)營性物業(yè)貸款

房地產(chǎn)企業(yè)可利用自營的商業(yè)性房地產(chǎn)向商業(yè)銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款。

三、強(qiáng)化財稅支持

(一)財政政策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等報建規(guī)費(fèi)放寬繳費(fèi)時限,辦理施工許可證前繳納30%,辦理預(yù)售許可證時繳納30%,竣工備案前全部繳清。

(二)稅費(fèi)政策

依法適時下調(diào)房屋契稅稅率。適度下調(diào)土地增值稅預(yù)征率。合理確定個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅核定征稅率,對“個人轉(zhuǎn)讓住房,未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額”實(shí)行核定征稅的,由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)本地實(shí)際,可在規(guī)定幅度(1%-3%)內(nèi)適度調(diào)低個人所得稅核定征收率。

(三)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納方式

對不計入容積率的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r,可不計算金額。

四、盤活存量土地

(一)支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)

對已出讓尚未建設(shè)的房地產(chǎn)用地,允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè),在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力并向社會公開公示的前提下,經(jīng)批準(zhǔn)可進(jìn)行規(guī)劃修改,簽訂補(bǔ)充協(xié)議,需補(bǔ)繳土地出讓價款的應(yīng)予以繳納。

(二)合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致超期未開發(fā)的違約責(zé)任

確因自然災(zāi)害、疫情等不可抗力導(dǎo)致無法按合同約定開竣工的,可免除相應(yīng)的違約責(zé)任。2020年2月5日至2023年1月8日期間,受疫情影響未能按期交地、動工、竣工的,可不計入違約期,免除相應(yīng)的違約責(zé)任。

(三)推動限期消除繼續(xù)開發(fā)障礙

嚴(yán)格履行國有建設(shè)用地出讓合同約定的義務(wù),對因政府及其有關(guān)部門原因?qū)е虏痪邆溟_發(fā)利用條件的地塊,限期消除開發(fā)障礙,保障開發(fā)建設(shè)必需的基礎(chǔ)設(shè)施配套和通平條件。經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門與企業(yè)協(xié)商一致,開發(fā)障礙未消除前,對企業(yè)不計算開竣工違約期。開發(fā)障礙消除后,報市、縣人民政府批準(zhǔn)后簽訂補(bǔ)充協(xié)議,重新約定動工開發(fā)日期和土地使用年限。因政府及其有關(guān)部門原因造成企業(yè)延期繳款產(chǎn)生的違約金和利息,企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

(四)規(guī)范分割宗地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓

鼓勵企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地,做到“地盡其用”。對因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地,在符合規(guī)劃的前提下,經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn),可以交多少錢,給多少地,辦多少證,分割宗地。對企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)或無法繼續(xù)開發(fā)的部分,可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用或與市、縣人民政府協(xié)商收回或置換,經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

(五)放寬分期開發(fā)和價款繳納時間

支持商住用地分期開發(fā),已掛牌成交宗地,規(guī)劃設(shè)計明確可以分期開發(fā)建設(shè)的,前期開發(fā)建設(shè)地塊需繳納100%土地出讓價款;未開發(fā)地塊可繳納20%土地出讓價款,但應(yīng)承諾剩余土地出讓價款繳納時限和開工時間并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,剩余80%土地出讓價款最遲應(yīng)在合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清,約定期限內(nèi)不計違約金;如未能如期開發(fā)建設(shè)則依法收回,20%土地出讓價款不予退回。經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn),住宅與商業(yè)占比可以調(diào)整、轉(zhuǎn)換,在原指標(biāo)50%幅度內(nèi)調(diào)整不再補(bǔ)繳土地出讓價款。

(六)創(chuàng)新存量土地盤活利用方式

支持已出讓未開發(fā)的土地依法轉(zhuǎn)讓,對未完成開發(fā)投資總額25%的出讓商住用地,探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。轉(zhuǎn)讓雙方持《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》向不動產(chǎn)登記部門提出轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記,待完成開發(fā)投資總額的25%后再依程序辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。推進(jìn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可辦,覆蓋房地產(chǎn)用地等各類不動產(chǎn)。新出讓地塊與相鄰出讓地塊因規(guī)劃需要合宗開發(fā)的,可將新出讓地塊與原出讓土地出讓使用年限調(diào)整一致,延長原出讓土地使用年限的,應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓價款。支持土地使用權(quán)人利用閑置土地臨時開發(fā),提升土地利用效率。

五、加大去庫存力度

(一)鼓勵國有企業(yè)收購現(xiàn)有庫存現(xiàn)房

按“以需定購”原則,支持國有企業(yè)收購房地產(chǎn)企業(yè)已建成的存量商品房用作配售型、配租型保障性住房及安置用房。

(二)實(shí)行征收拆遷“房票”安置制度

建立“房票”兌付資金的籌措、監(jiān)管、兌付準(zhǔn)備金制度,確保按期兌付“房票”資金,防范“房票”逾期兌付風(fēng)險。

鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)接收“房票”,購房人持“房票”購房網(wǎng)簽后,其使用的“房票”按支付節(jié)點(diǎn)核算可兌付資金,經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核算認(rèn)定后,視同相應(yīng)資金已存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。參與使用“房票”的房地產(chǎn)企業(yè),允許其用持有的未兌付“房票”優(yōu)先結(jié)算后用于支付新競得的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓價款。

(三)推動地下停車庫(位)降成本優(yōu)管理,促進(jìn)停車庫(位)銷售去庫存

1.化解地下車庫(位)庫存。地下車庫(位)辦理不動產(chǎn)登記,契稅可參照本通知關(guān)于購房補(bǔ)貼政策進(jìn)行補(bǔ)貼。除單獨(dú)銷售的地下車庫(位)外,其它與商品房配套銷售的地下車庫(位)不再收取物業(yè)維修基金,其維修管理納入地上對應(yīng)建筑物一并管理。將地下車庫(位)納入商品房銷售管理,積極促進(jìn)住宅小區(qū)地下車庫(位)銷售。辦理不動產(chǎn)登記后的地下車庫(位)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、抵押。各縣市區(qū)可自行制定住宅小區(qū)地下車庫(位)確權(quán)登記辦法。

2.調(diào)整優(yōu)化商品住房開發(fā)項(xiàng)目車位政策??山Y(jié)合不同區(qū)位、不同開發(fā)產(chǎn)品,調(diào)整優(yōu)化項(xiàng)目停車位規(guī)劃配比。商品住房項(xiàng)目可銷售的產(chǎn)權(quán)車位可與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可,并同步公示車位銷售價格、銷售方案。

3.促進(jìn)非住宅商品房租售。對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地、已開發(fā)建設(shè)但未售的空置商業(yè)項(xiàng)目、已開發(fā)建設(shè)且已預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目,在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力且充分尊重購房業(yè)主意愿和綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)需要的前提下,經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

(四)加強(qiáng)去庫存(促銷)平臺建設(shè)

利用大數(shù)據(jù)技術(shù)打通供需兩端,建立完善房地產(chǎn)銷售平臺(懷化住建云平臺),全面推進(jìn)線上線下同步銷售。

六、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計和竣工驗(yàn)收管理

(一)支持高品質(zhì)住宅建設(shè)

1.因城市景觀風(fēng)貌或開發(fā)品質(zhì)要求需要封閉陽臺的新建住宅項(xiàng)目,其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積,進(jìn)行商品房預(yù)售和不動產(chǎn)權(quán)登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的1/2計入建筑面積的部分,其水平投影面積之和按不超過套內(nèi)建筑面積的20%控制。

2.為滿足市民對居住品質(zhì)日益提升的需求,完善出讓地塊周邊配套設(shè)施,支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。按照“綠色、耐久、配套、適齡、智能、人文”要求,推進(jìn)土地出讓“競地價、競品質(zhì)”試點(diǎn)示范,在不低于基準(zhǔn)地價70%的情況下,適當(dāng)降低土地出讓底價,重點(diǎn)在稀缺優(yōu)質(zhì)、配套完善地塊布局,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一批高品質(zhì)的改善性住房。在建的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目可以根據(jù)市場變化按程序優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案。第四代或類第四代建筑的綠化平臺和露臺,其水平投影面積不計入容積率和建筑面積,進(jìn)行商品房預(yù)售和不動產(chǎn)權(quán)登記。風(fēng)雨連廊、架空層、首層共享門廳、配套公共服務(wù)設(shè)施、公共適老設(shè)施、公共充電設(shè)施不計入容積率。

3.合理調(diào)整飄窗和設(shè)備平臺管控要求,進(jìn)一步提升住宅使用功能的完整性。飄(凸)窗寬度可與房間等寬,出挑寬度不超過0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺和分體式空調(diào)外機(jī)擱板可同時設(shè)置,不大于4.0m2/戶的設(shè)備平臺不計入容積率和建筑面積。

4.適當(dāng)放寬建筑密度、綠化率、建筑高度等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制要求。在滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的前提下,經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn),可在原指標(biāo)5%幅度內(nèi)調(diào)整。

(二)支持(住宅小區(qū))優(yōu)化小區(qū)配套服務(wù)

利用既有公共建筑改造為教育培訓(xùn)、酒店辦公或養(yǎng)老、幼兒托管、社區(qū)食堂等配套功能用房的,在滿足消防、用水、用電、排污、結(jié)構(gòu)安全、不影響相鄰利益關(guān)系和公示無異議的前提下,可無需辦理建設(shè)工程規(guī)劃方案變更手續(xù),直接申請施工圖變更進(jìn)行建筑使用功能調(diào)整。新建住宅小區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)配建幼兒園但尚未建設(shè)的,若周邊已有幼兒園并滿足幼兒入園需求,經(jīng)論證,在符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的前提下,征得相關(guān)利害關(guān)系人意見,可變更為社區(qū)食堂、休閑健身、養(yǎng)老設(shè)施、教育培訓(xùn)、社區(qū)醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。

(三)優(yōu)化項(xiàng)目手續(xù)辦理

1.全面提速保交房辦證。主城區(qū)保交房項(xiàng)目辦理不動產(chǎn)權(quán)證均參照處遺項(xiàng)目政策辦理。按照“證繳分離”原則,實(shí)行“先證后稅(費(fèi))、先證后訴、先證后責(zé)”。房地產(chǎn)企業(yè)申請辦理房地產(chǎn)首次登記的,無需提交稅務(wù)結(jié)算證明。未辦理工程規(guī)劃核實(shí)和質(zhì)檢、消防線上驗(yàn)收的,由自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃認(rèn)定意見,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具房屋質(zhì)量鑒定備案情況函和消防評估合格證明,即可辦理樓棟總證。房地產(chǎn)企業(yè)暫時無法繳清銷售環(huán)節(jié)稅款的,可提前到稅務(wù)部門申報,經(jīng)稅務(wù)部門核算出已銷售擬辦證商品房的稅款金額后將相關(guān)信息推送至不動產(chǎn)登記部門,購房業(yè)主個人繳納契稅和維修基金后即可辦理網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)權(quán)分證。

2.容缺辦理相關(guān)審批手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同并繳納不低于50%的土地出讓價款后,各相關(guān)職能部門可依申請容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等行政審批。在辦理商品房預(yù)售許可證時須繳清土地出讓價款和相關(guān)費(fèi)用,補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)。

3.優(yōu)化竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。對建設(shè)項(xiàng)目在面積、間距、退距、配套設(shè)施、停車庫(位)等方面與規(guī)劃審批存在的差距,但在合理范圍內(nèi)的,可據(jù)實(shí)辦理核實(shí)核驗(yàn)手續(xù)。在驗(yàn)收階段,建設(shè)單位已嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案進(jìn)行建設(shè),因國家、省、市相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則發(fā)生變化,造成計容建筑面積、建筑面積超規(guī)劃審批規(guī)模的,可免于行政處罰。在達(dá)到安全使用條件且滿足使用功能的前提下,允許項(xiàng)目分期開發(fā)報建、分單位工程驗(yàn)收,消防、自然資源和規(guī)劃、人防等部門應(yīng)予以承諾制備案。

七、其他政策

凡購買商品房的,憑預(yù)告登記證明或不動產(chǎn)權(quán)證,在房產(chǎn)所在地周邊義務(wù)教育學(xué)校對應(yīng)年級有空余學(xué)位的情況下可就近辦理入學(xué)(轉(zhuǎn)學(xué))。

原有房地產(chǎn)政策與本通知所列政策不一致的,以本通知為準(zhǔn)。本通知自印發(fā)之日起施行,有效期五年。



懷化市人民政府辦公室      

2024年9月23日        

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